ועד הבית אחראי על ניהול ותחזוקה של הבניין המשותף, ועל כן נדרש תקציב שיאפשר לו לבצע את תפקידיו. תקציב זה מגיע מדמי ועד הבית שמשלמים כל הדיירים.
קביעת גובה דמי ועד הבית נעשית באסיפת דיירים, וישנם כמה צעדים עיקריים שיש לבצע:
| זימון אסיפת דיירים: | ועד הבית צריך לזמן את כל הדיירים לאסיפה, תוך ציון מועד, מקום וסדר היום.ההזמנה צריכה להישלח לפחות 4 ימים מראש, בדרך כלל באמצעות דואר רשום או מודעה בלוח המודעות בבניין. |
| הצגת התקציב: | ועד הבית צריך להציג בפני הדיירים את התקציב המתוכנן לשנה הקרובה. התקציב צריך לכלול את כל ההוצאות הצפויות, כגון:ניקיון ותחזוקה של הבניין, גינון, מעליות, ביטוח, תשלומים לרשויות וצבירת ההון לפרויקט עתידי |
| דיון והצבעה: | לאחר הצגת התקציב, הדיירים יכולים לשאול שאלות ולהציע הצעות, כשנגמר הדיון מתקיימת הצבעה על גובה דמי ועד הבית.ההחלטה תתקבל ברוב רגיל של הדיירים הנוכחים באסיפה. |
| תיעוד ההחלטה: | לאחר ההצבעה, יש לתעד את ההחלטה בפרוטוקול אסיפת הדיירים.הפרוטוקול צריך לכלול את תאריך האסיפה, הנוכחים, התקציב שהוצג, וההחלטה לגבי גובה דמי ועד הבית. |
מה הם הגורמים המשפיעים על גובה דמי ועד הבית?
גובה דמי ועד הבית נקבע בהתאם למגוון גורמים, ביניהם:
- גודל הבניין: בניינים גדולים יותר נוטים להוצאות גבוהות יותר על תחזוקה וניהול.
- גיל הבניין: בניין ותיק יותר עשוי להזדקק לתיקונים ושיפוצים רבים יותר.
- שירותים ומתקנים: בניין עם מעליות, בריכה, גינה וכדומה, יהיו כמובן בעלי הוצאות גבוהות יותר.
- מיקום הבניין: בניינים באזורים יקרים יותר עשויים להוציא יותר על שירותי ניקיון, גינון ואבטחה.
- החלטות הדיירים: הדיירים יכולים להחליט על רמת השירותים והמתקנים בבניין, וכך להשפיע על גובה ההוצאות.
- שירותי ניהול ועד בית: בבניינים עם מערכות רבות לקיחת שירות של חברת ניהול ועד בית היא דבר נפוץ
מהן ההוצאות נפוצות של ועד הבית?
ההוצאות הנפוצות של ועד הבית כוללות:
- ניקיון: ניקיון חדרי המדרגות, המעליות, החצר וכדומה.
- גינון: טיפוח הגינה, הדברת מזיקים וכדומה.
- תחזוקה: תיקונים ושיפוצים של תשתיות הבניין, מעליות, תאורה וכדומה.
- ביטוח: ביטוח מבנה, ביטוח צד ג' וכדומה.
כיצד להציג את תקציב ועד הבית לדיירים?
ועד הבית צריך להכין טבלת תקציב מפורטת, המציגה את כל ההוצאות הצפויות וההכנסות הצפויות. יש להציג את התקציב בצורה ברורה וקלה להבנה. רצוי להסביר את הגורמים המשפיעים על גובה ההוצאות. יש לאפשר לדיירים לשאול שאלות ולהביע את דעתם.
האם ועד הבית יכול לעלות את ועד הבית על דעת עצמו?
התשובה היא שלא. הוועד לא יכול להעלות את דמי הוועד בלי לקיים אסיפה כללית ורשמית של כל הדיירים, שם תתקיים הצבעה בנושא ורק אם רוב הדיירים מסכימים, אז ההחלטה תתקבל.
כיצד מתקבלת ההחלטה על גובה דמי ועד הבית?
ההחלטה על גובה דמי ועד הבית מתקבלת באסיפת דיירים ברוב רגיל של הדיירים הנוכחים. חשוב לקיים דיון פתוח וענייני לפני קבלת ההחלטה. יש לקחת בחשבון את צרכי הדיירים ואת יכולתם הכלכלית. רצוי להגיע להסכמה רחבה ככל האפשר לגבי גובה דמי ועד הבית.
בקיצור ולעניין, כדי לשנות את דמי הוועד באסיפת דיירים, יש לעמוד בשני תנאים:
- התנאי הראשון – על האסיפה להתקיים בהתאם לכללים החוקיים.
- התנאי השני – ההחלטה על שינוי דמי הוועד חייבת לקבל את תמיכת רוב המשתתפים באסיפה.
קיום אסיפת דיירים בהתאם לחוק – איך עושים את זה?
הודעה על האסיפה
ועד הבית אחראי לקביעת מועד האסיפה ולהודעה לדיירים לפחות ארבעה ימים מראש. את ההודעה ניתן למסור אישית לכל דייר או לפרסם בלוח המודעות, אך במקרה האחרון האסיפה תוכל להתקיים רק לאחר חמישה ימים מפרסום ההודעה. מומלץ לפרסם את המועד שבועיים מראש כדי להבטיח הגעה רחבה ולאפשר התארגנות.
נוכחות באסיפה
אסיפה נחשבת לחוקית כשנוכחים לפחות מחצית מבעלי הדירות. אם אין נוכחות מספקת, ניתן לדחות את מועד האסיפה לאותו יום, כאשר כל מספר משתתפים ייחשב חוקי, בתנאי שהודעה על כך ניתנה מראש.
קבלת החלטות
ההצבעות באסיפה מותרות רק לבעלי הדירות או לנציגיהם המוסמכים, ולא לשוכרי הדירות אלא אם כן קיבלו ייפוי כוח מבעל הדירה. החלטות מתקבלות ברוב רגיל, ובמקרה של תיקו, יו"ר האסיפה הוא שמכריע. חשוב לדאוג שיו"ר האסיפה יהיה חבר ועד הבית כדי להבטיח שההחלטות יהיו בהתאם לרצונות הוועד.
שיתוף פעולה בקביעת דמי ועד הבית
לסיכום, קביעת דמי ועד הבית היא תהליך דמוקרטי שדורש מעורבות ושיתוף פעולה של כל הדיירים. כדי להבטיח שההחלטות ישקפו את רצון הרוב, חשוב שכל דייר יבין את התקציב וייקח חלק בהצבעה. מעורבות זו מחזקת את תחושת האחריות הקהילתית והמחויבות של כל הדיירים לבניין.
